전입신고와 확정일자의 필요성, 전세대출금사고 예방 전세대출금 반환, 상환보증 차이, 장단점

전입신고와 확정일자의 필요성, 전세대출금사고 예방 전세대출금 반환, 상환보증 차이, 장단점

원주에서 원룸아파트에서 생활한 적이 있습니다. 일반 주택형 원룸의 경우 대부분 4~5층 이내이지만 아파트형 원룸의 경우 15층까지도 있습니다. 저는 11층에서 생활을 했는데 주택지역이라서 뷰가 아주 좋았습니다. 2년정도 개인돈으로 생활하고 나중에 나오면서 집주인으로 약 2,000여만원의 보증금을 8개월정도를 받지 못했습니다. 그때당시 집이 나가야 돈을 주는데 빈방이 많았고 제가 살던 호가 입주를 하지 않았기때문에 돈을 받지 못했습니다. 돈을 받지 못한 8개월간은 마음고생을 심하게 했습니다.

<전입신고와 확정일자> 

전세를 살 경우에 기본적으로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 '대항력'이 발생하기 때문입니다. 집주인이 해당 주택을 다른사람에게 판 경우라도 내가 계약기간 내에는 그 집에 거주할 수 있는 권리생깁니다. 확정일자를 받아야 하는 경우는 '우선변제권'을 취득하기 때문입니다. 집이 매도가 되었을때 보증금을 우선적으로 되돌려 받을 수 있습니다. 요즘은 대부분 그렇게 하지만 아직도 그렇지 않는 분들이 나중에 전세로 인해서 피해를 당하는 경우가 있습니다.

전세대출금 반환, 상환보증이란?

예전에는 전세대출금 상환이나 반환보증이 없었습니다. 요즘은 주택금융공사와 주택도시보증공사에서 전세자금에 대해서 (반환, 상환보증)을 하고 있습니다. 보증을 할 때는 보증료를 부담해야 합니다. 집이 수억원인 경우에는 수십만원이 되기 때문에 하지 않는 경우가 있는데 향후에 임차인이 집에서 나올때 임대인으로 부터 전세자금을 되돌려 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 

전세대출금 상환보증이란?

전세대출금 상환보증은 내가 전세를 들어가 사는데 그 전세 중에 내가 은행으로 부터 빌린돈이 포함되어 있는 경우입니다. 은행에서 2년약정으로 1.6억원을 빌리고 4천만원을 내가 부담하고 전세에 들어갔는데 임대인이 전세보증금을 주지 않는 경우 임차인이 은행에 빌린 돈을 갚지 못하는 상황이 발생하여 '기한의 이익이 상실'이 될 수 있습니다. 이 경우 은행은 빌린돈에 대한 회수를 할 수가 있고 연체로 인해 금리가 (약정금리+연체가산금리)가 부과가 되어 빚이 크게 증가가 될 우려가 있습니다. 이러한 경우를 대비해서 전세반환보증이 필요합니다. 내가 수십만원의 보증료를 납부하지만 보증기관에서는 위와 같은 상황이 발생했을 경우 보증기관에서 은행에 대출금을 상환을 합니다. 따라서 연체발생 등의 우려가 없게 됩니다. 그렇다 하더라도 향후에는 임차인이 해당 금액을 보증기관에 상환을 해야 합니다. 해당 보증기관은 은행에 대한 대출금만 일시적으로 상환해 주는 역할을 합니다. 즉, 임대인에게 보증금을 되돌려 받기 위한 법적인 조치를 임차인이  취해야 합니다. 

전세대출금 상환보증의 단점?

전세대출금 상환보증의 단점이란 보증금의 회수를 즉각적으로 할 수 없다는 것과 보증금 회수를 임차인(세임자)가 해야 한다는 것입니다. 아울러 계약종료 시점에 바로 이사를 갈 수가 없는 상황이 발생하기도 합니다. 

전세대출금 반환보증이란?

전세대출금 반환보증이란 상환보증보다는 훨씬 좋은 보증이라 할 수 있습니다. 상환보증은 보증기관이 은행에 일시적으로 대출금을 상환해주는 역할을 하지만 반환보증이란 계약이 종료시에 전세보증금을 임대인 대신 세입자에게 반환을 해 줍니다. 향후 임대인으로 부터 전세금을 되돌려 받는 채권보전절차는 임차인(세입자)가 아닌 보증기관이 전담을 합니다. 세입자는 보증기관으로 부터 받은 전세자금을 가지고 바로 이사를 갈 수가 있습니다. 내가 돈을 받았기 때문입니다. 또는 전세자금을 은행으로 부터 빌린 경우라도 은행에 곧바로 상환할 수 있어서 연체등의 위험으로 부터 보호받을 수가 있습니다.